Quando você compra um imóvel financiado, geralmente dá uma entrada e financia o saldo restante. Para garantir esse financiamento, o comprador (devedor fiduciante) transfere ao vendedor — como, por exemplo, uma construtora, incorporadora ou instituição financeira — que concedeu o crédito para a aquisição (credor fiduciário), a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo apenas com a posse direta, ou seja, usufruindo do bem.
Perceba que, nessa operação, ocorre um desdobramento da posse: o comprador passa a residir no imóvel e exerce a posse direta, enquanto o credor fiduciário mantém a posse indireta e a titularidade provisória da propriedade, que funciona como garantia do cumprimento da obrigação contratada. Essa forma de propriedade é denominada “resolúvel” porque se extingue automaticamente com a quitação integral da dívida — momento em que o imóvel é retransferido ao comprador, que se torna o proprietário pleno.
Esse tipo de contrato pode ser estruturado de duas formas:
OPERAÇÃO BILATERAL: ocorre quando o proprietário já possui um imóvel e deseja obter crédito. Ele contrata diretamente com a instituição financeira e oferece o bem como garantia fiduciária do empréstimo. No Cartório de Registro de Imóveis, haverá apenas um único registro: o da alienação fiduciária. Não incide ITBI, pois não há transmissão onerosa da propriedade, mas sim a constituição de um direito real de garantia. Após a quitação da dívida, será averbado o cancelamento da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, e a situação jurídica anterior é restaurada.
Vale lembrar que, durante a vigência da alienação fiduciária, o bem integra um patrimônio de afetação, ficando legalmente vinculado exclusivamente àquela operação de crédito. Isso significa que o imóvel não poderá responder por dívidas estranhas à garantia fiduciária, sejam do devedor fiduciante ou do credor fiduciário.
OPERAÇÃO TRILATERAL: ocorre quando o comprador financia a aquisição de um imóvel. O vendedor transfere o bem ao comprador que, de forma simultânea, o oferece em garantia fiduciária à instituição financeira que concedeu o crédito. Nesse caso, há dois registros na matrícula:
(1) o registro da escritura de compra e venda, celebrado entre o comprador e o vendedor (ato oneroso com incidência de ITBI); e
(2) o registro do contrato de alienação fiduciária em garantia, celebrado entre o comprador (devedor fiduciante) e, por exemplo, uma instituição financeira (credor fiduciário), sem incidência de ITBI.
Essa operação também pode ser realizada diretamente com o vendedor — como, por exemplo, uma construtora ou incorporadora — sem a intermediação de instituição financeira.
⚠️ IMPORTANTE: a alienação fiduciária não é exclusiva de bancos ou entidades financeiras. Qualquer pessoa física ou jurídica pode utilizá-la, independentemente de estar vinculada ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou ao SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).