Quando o comprador deixa de pagar o financiamento de um imóvel adquirido com garantia de alienação fiduciária, configura-se a inadimplência contratual. Nessa hipótese, o credor fiduciário poderá iniciar o procedimento de consolidação da propriedade em seu nome, desde que estejam presentes, cumulativamente, os seguintes três requisitos:
- o contrato deve estar registrado na matrícula do imóvel;
- o comprador deve estar inadimplente; e
- deve ter sido formalmente constituído em mora.
Cumpridas essas condições, o credor fiduciário pode dar início ao procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária.
O processo começa com a intimação formal do devedor, expedida pelo cartório de registro de imóveis, a pedido do credor. Essa intimação é feita após o prazo de carência previsto no contrato ou, se inexistente, após 15 dias do vencimento da dívida. A partir da intimação, o devedor tem 15 dias corridos para quitar os valores em atraso, ou seja, purgar a mora.
A intimação deve ser feita pessoalmente, inclusive ao cônjuge, procurador ou cessionário, se houver. Se não for possível localizá-los, admite-se a intimação por hora certa ou por edital. Qualquer irregularidade nessa fase pode invalidar o procedimento.
Se o devedor não regularizar a dívida nesse prazo, o credor pode requerer a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome. Isso significa que o imóvel, antes vinculado apenas como garantia, torna-se propriedade plena, mediante registro na matrícula.
Vale lembrar que, embora o direito de purgar a mora se encerre, em regra, com a consolidação, o STJ já admitiu hipóteses excepcionais em que a purgação é possível até a assinatura do auto de arrematação.
Após a consolidação, o imóvel será levado a leilão extrajudicial, composto por duas etapas. Além disso, poderá ser requerida a reintegração de posse do imóvel, a ser concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação.
1º LEILÃO: deve ocorrer em até 60 dias após o registro da consolidação. O imóvel será ofertado por valor igual ou superior ao valor de avaliação indicado no contrato.
Atenção: até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, entre outras.
2º LEILÃO: caso não haja lance válido no primeiro leilão, deverá ser realizado novo leilão no prazo de até 15 dias. Neste, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida, das despesas de cobrança e leilão, dos prêmios de seguro, dos encargos legais (inclusive tributos) e das contribuições condominiais, podendo o credor, a seu exclusivo critério, aceitar lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do imóvel.
Se também não houver lance válido no segundo leilão:
- O credor ficará investido na livre disponibilidade do imóvel, e a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação;
- Por outro lado, se houver arrematação do imóvel por valor inferior ao total da dívida, das despesas e dos encargos, o credor poderá cobrar o saldo remanescente por meio de ação de execução.
⚠️ DICAS IMPORTANTES AO COMPRADOR:
- A perda do imóvel não é automática. O procedimento exige intimação válida e cumprimento rigoroso dos prazos.
- Se houver dificuldades financeiras, o ideal é negociar antes da consolidação, evitando perdas e encargos.
- Se o imóvel for vendido por valor superior à dívida, o comprador tem direito à devolução da diferença.