Consultoria locatícia

A consultoria locatícia envolve a orientação jurídica na elaboração, gestão e extinção de contratos de locação, bem como a atuação em conflitos decorrentes da relação entre locador e locatário, tanto em locações residenciais quanto não residenciais.

Trata-se de matéria que exige atenção técnica constante, pois a locação envolve patrimônio, renda, moradia ou atividade econômica, além de regras legais próprias que nem sempre são conhecidas pelas partes.

Na prática, as dúvidas mais comuns são:

• Como estruturar um contrato mais seguro?
• Quando vale a pena revisar o aluguel?
• Qual o prazo ideal do contrato?
• Quando é possível retomar o imóvel?

A resposta depende do tipo de locação, do prazo contratual, da finalidade do imóvel
e da forma como a relação foi conduzida ao longo do tempo.

A seguir, alguns dos principais serviços e frentes de atuação dentro da consultoria locatícia:

ELABORAÇÃO E REVISÃO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO

A elaboração adequada do contrato é o principal instrumento de prevenção de conflitos na locação.

A consultoria abrange:

• definição do tipo de locação (residencial, não residencial ou por temporada);
• escolha do prazo contratual mais adequado à estratégia das partes;
• cláusulas de reajuste, encargos e responsabilidades;
• regras claras de rescisão e multa.

GESTÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA

Durante a vigência do contrato, surgem situações que exigem orientação jurídica preventiva, como:

• atraso ou inadimplemento de aluguel;
• pedidos de renegociação;
• controvérsias sobre conservação do imóvel;
• notificações formais entre locador e locatário.

Uma condução técnica adequada pode evitar o agravamento do conflito e, muitas vezes, dispensar a via judicial.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

A ação revisional é indicada quando, no curso da locação, o valor do aluguel deixa de refletir o preço de mercado, seja por defasagem ao longo do tempo, seja por alterações relevantes na região ou nas condições econômicas.

A consultoria envolve a análise da viabilidade jurídica e econômica da revisão, pois a ação revisional não serve apenas para aumentar o aluguel, podendo resultar também em redução do valor, conforme o mercado.

EXTINÇÃO DO CONTRATO E AÇÕES DE DESPEJO

Quando a locação se torna inviável, é necessária a condução técnica da extinção do contrato, seja de forma consensual, seja por meio judicial.

A atuação abrange:

• análise do motivo da rescisão;
• notificações formais;
• propositura e acompanhamento de ações de despejo, quando cabíveis;
• orientação quanto à retomada do imóvel.

O correto enquadramento jurídico é essencial para evitar nulidades e atrasos, especialmente em despejos por falta de pagamento ou término do prazo contratual.

AÇÕES RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO

Nas locações não residenciais, especialmente quando o imóvel é utilizado para atividade empresarial, pode surgir o direito à renovação compulsória do contrato.

A consultoria envolve:

• análise do prazo do contrato e do tempo de exploração do ponto;
• avaliação do risco de ação renovatória;
• condução técnica da demanda, quando aplicável.

Esse ponto é especialmente relevante para locadores que desejam manter maior controle sobre o imóvel, razão pela qual a definição do prazo
contratual é estratégica.