O chamado “contrato de gaveta” geralmente é uma promessa de compra e venda não registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Embora tenha validade entre as partes, não produz efeitos perante terceiros, nem confere direito real ao comprador. Isso significa que, sem o registro, o comprador não se torna proprietário, e o imóvel ainda pode ser penhorado, vendido ou até mesmo disputado por herdeiros do vendedor.
Esse tipo de contrato é muito comum em transações informais, como vendas parceladas diretamente entre particulares ou em imóveis ainda financiados, especialmente na Caixa Econômica Federal, onde havia, inclusive, restrições legais à transferência do bem durante o prazo do financiamento. Nesses casos, o comprador assumia o pagamento das parcelas em nome do vendedor, sem formalizar a transferência no cartório — o que gera grave insegurança jurídica.
A regularização dependerá da situação concreta:
a) Se o vendedor estiver vivo e de acordo, basta formalizar a escritura de compra e venda e levá-la a registro.
b) Se houver recusa na outorga da escritura (sem motivo legítimo), é possível ajuizar ação de adjudicação compulsória, desde que o comprador comprove a quitação substancial da obrigação e a existência do contrato.
c) Se o vendedor faleceu, o comprador poderá:
- se o contrato estiver quitado, requerer a adjudicação compulsória contra os herdeiros ou o espólio;
- se houver parcelas em aberto, habilitar-se no inventário como promissário comprador, para quitar o saldo e obter a escritura com anuência do inventariante.
⚠️ IMPORTANTE: mesmo que o contrato não esteja averbado na matrícula, ele pode ser reconhecido judicialmente com base na prova documental e testemunhal. Inclusive, a existência de cláusula de quitação no próprio contrato já pode fundamentar a adjudicação extrajudicial.