A propositura de ação judicial pelo devedor fiduciário (comprador) não implica, por si só, a suspensão automática ou a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel. Para que se obtenha medida liminar com efeito suspensivo, é indispensável a demonstração concreta de vícios relevantes no procedimento ou no próprio contrato de garantia.
É juridicamente possível requerer a suspensão do leilão nas hipóteses em que se verifiquem irregularidades, tais como:
- Irregularidade na intimação, como ausência de intimação pessoal do devedor nos moldes do art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997, ou sua realização fora do prazo legal;
- Nulidades contratuais, decorrentes de cláusulas abusivas, ilegais ou de redação obscura, que comprometam a higidez do pacto;
- Falta de transparência procedimental, notadamente quanto aos valores exigidos, prazos e condições do leilão;
- Controvérsia quanto ao valor da dívida ou ausência de prestação de contas pelo credor fiduciário.
Nessas hipóteses, o comprador pode ajuizar ação com pedido de tutela provisória de urgência para suspender o leilão, desde que comprove o vício e demonstre urgência e risco de prejuízo irreversível.
Por outro lado, quando o contrato está regularmente registrado, o comprador está inadimplente, e a mora foi formalizada corretamente, o Judiciário tende a negar a suspensão do procedimento, reconhecendo a validade da execução extrajudicial.