Regularização de Terrenos de Marinha e Áreas da União
A regularização de terrenos de marinha e demais áreas públicas federais exige análise jurídica e administrativa especializada, pois envolve imóveis submetidos a regime patrimonial próprio. A ocupação, utilização ou aproveitamento econômico dessas áreas dependem de procedimentos específicos perante a Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
Diferentemente dos imóveis privados, esses bens estão submetidos a regime jurídico próprio, o que exige atenção técnica quanto à natureza do imóvel, à forma de ocupação ou utilização, ao histórico administrativo e ao instrumento jurídico adequado para a regularização, sempre conforme as normas patrimoniais federais e a legislação específica aplicável.
Na prática, a dúvida mais comum é: “É possível regularizar um imóvel que pertence ao poder público federal?”
A resposta depende da classificação jurídica do bem, da situação fática da ocupação e do enquadramento legal aplicável ao caso concreto.
Terrenos de marinha e seus acrescidos
Os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens pertencentes à União, definidos com base em dois critérios legais:
1. Critério temporal – vinculado à Linha do Preamar Médio do ano de 1831 (LPM/1831);
2. Critério espacial – correspondente à faixa de 33 metros, medidos horizontalmente para o interior do continente, a partir da posição da referida linha histórica.
A definição consta do art. 2º do Decreto-Lei nº 9.760/1946, que disciplina os bens imóveis da União.
A referência à LPM de 1831 significa que a delimitação não depende da maré atual, mas da reconstrução técnica da posição da linha média das marés naquele ano histórico. Trata-se de parâmetro jurídico fixado em lei, cuja apuração envolve procedimento técnico-administrativo próprio.
Na prática, é essencial distinguir:
– imóveis formalmente demarcados pela União, com reflexo dominial na matrícula;
– situações em que há apenas referências genéricas à “faixa de marinha”, sem que tenha havido procedimento demarcatório concluído com repercussão registral.
Essa distinção é relevante porque a incidência prática do regime jurídico patrimonial da União, especialmente para fins registrais e administrativos, depende de ato formal de demarcação e identificação do imóvel afetado, com os efeitos correspondentes.
Atualização relevante para Santa Catarina: impacto registral do Provimento 49/2025
No Estado de Santa Catarina, o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça (Foro Extrajudicial) passou a disciplinar de forma específica a qualificação registral envolvendo terrenos de marinha, por meio da inclusão da Subseção própria pela redação introduzida pelo Provimento nº 49/2025.
Em síntese, o regramento estabelece que, para fins de qualificação registral, considera-se imóvel situado em terreno de marinha aquele cuja matrícula contenha indicação expressa de demarcação pelo órgão federal competente, com a correspondente transferência ou reconhecimento dominial em favor da União.
Isso significa que, no âmbito registral catarinense:
– a mera localização geográfica em área litorânea não é suficiente, por si só, para qualificação como terreno de marinha;
– exige-se publicidade registral objetiva, baseada em demarcação formal;
– a atuação do Registro de Imóveis passa a observar o que consta expressamente na matrícula.
Importante destacar:
Importante destacar:Essa orientação registral não altera o regime jurídico federal dos bens da União, nem impede eventual atuação administrativa da SPU em procedimento demarcatório próprio. O que se modifica é o critério de análise na qualificação registral perante os cartórios catarinenses.
Do ponto de vista prático, isso pode impactar:
– negociações imobiliárias no litoral catarinense;
– exigências formuladas pelo Registro de Imóveis;
– estratégias de regularização e análise de risco em empreendimentos costeiros.
Aforamento (enfiteuse administrativa)
O aforamento é o instituto pelo qual a União mantém o domínio indireto do imóvel, enquanto o particular exerce o domínio útil, que lhe confere poderes de usar, gozar e dispor do bem, nos limites legais. Trata-se de direito real, registrável, transmissível e economicamente explorável.
O domínio útil pode ser objeto de negócios jurídicos, oferecido em garantia real e utilizado em operações de financiamento.
Por sua natureza jurídica, pode inclusive ser adquirido por usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais, hipótese que não recai sobre o bem público em si, mas sobre o direito real exercido pelo foreiro.
O regime do aforamento implica o pagamento anual de foro, correspondente, em regra, a 0,6% do valor do terreno (conforme avaliação administrativa). Esse encargo é inferior à taxa de ocupação, o que tende a conferir maior estabilidade jurídica e menor onerosidade ao particular ao longo do tempo.
No âmbito da regularização, a SPU utiliza o percentual de 17% do valor do terreno como referência para a aquisição da parcela dominial pertencente à União, viabilizando, quando juridicamente admitido, a consolidação da propriedade plena por meio da remição do aforamento.
Inscrição de ocupação
A inscrição de ocupação é o regime aplicável quando há utilização de bem da União sem título de aforamento, reconhecendo-se administrativamente a situação fática do ocupante perante a Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
Nessa hipótese, não há direito real nem posse jurídica, mas apenas detenção precária, exercida sob autorização da União e inserida no chamado Regime Imobiliário Patrimonial (RIP). A ocupação não confere estabilidade dominial equivalente ao aforamento e pode ser revista ou extinta conforme o interesse público.
O ocupante inscrito fica sujeito ao pagamento da taxa de ocupação, calculada sobre o valor do terreno da União, cujo percentual anual é, em regra:
– 2%, para inscrições requeridas até 30 de setembro de 1988;
– 5%, para inscrições requeridas após essa data.
Trata-se, portanto, de regime mais oneroso e juridicamente menos estável que o aforamento.
Em hipóteses de indenização, via de regra, esta se limita ao valor do terreno, não abrangendo benfeitorias, ressalvadas situações previstas na legislação aplicável.
Laudêmio
Nas transmissões onerosas envolvendo imóveis sob regime de aforamento ou ocupação — como compra e venda, permuta ou arrematação em leilão, é devido o laudêmio, correspondente a 5% sobre o valor do domínio pleno do terreno.
O laudêmio não incide sobre benfeitorias e não possui natureza tributária, tratando-se de crédito não tributário da União, vinculado à gestão do patrimônio imobiliário federal.
Espelho d’água e P.A.I. (Plano de Área de Imóveis da União)
Além dos imóveis em terra firme, a regularização fundiária federal pode envolver o uso de espelho d’água, que também constitui bem público da União e não se confunde com terrenos de marinha ou áreas terrestres.
O uso do espelho d’água depende de autorização específica, não gerando posse ou domínio, mas apenas uso condicionado, conforme o interesse público. Inserem-se nesse contexto píeres, marinas, atracadouros, trapiches, decks, rampas e demais estruturas náuticas.
Para disciplinar esses usos, a SPU utiliza instrumentos como o P.A.I. – Plano de Área de Imóveis da União, que organiza e delimita áreas públicas federais destinadas a usos específicos, inclusive atividades náuticas, portuárias e de apoio à navegação.
Essas estruturas estão sujeitas a regime jurídico próprio, que pode envolver autorizações ou cessões de uso, compatibilização com a destinação da área e observância da legislação setorial aplicável, incluindo normas patrimoniais da SPU, a legislação portuária e os atos regulatórios da ANTAQ, conforme a natureza da atividade desenvolvida.
Notificação de demarcação (SPU Notifica) e revisão de avaliações administrativas
No âmbito da gestão patrimonial da União, é possível que o particular receba notificação administrativa de demarcação, por meio do sistema conhecido como SPU Notifica, informando a inclusão do imóvel em área considerada de domínio da União, como terrenos de marinha e seus acrescidos.
Nesses casos, é assegurado ao interessado o direito de impugnar administrativamente a demarcação, dentro do prazo legal, mediante apresentação de fundamentos técnicos e jurídicos adequados. A análise do traçado da linha demarcatória, da regularidade do procedimento e da repercussão registral exige abordagem especializada.
Além disso, a SPU realiza avaliações administrativas do terreno, que servem de base para o cálculo de foro, laudêmio, taxa de ocupação e remição. Caso o valor atribuído não reflita adequadamente as características reais do imóvel, é possível requerer revisão administrativa da avaliação, com suporte técnico (inclusive parecer mercadológico), bem como, quando cabível, buscar controle judicial do ato administrativo.
A atuação do escritório pode envolver:
– análise técnica da notificação de demarcação;
– elaboração de impugnação administrativa fundamentada;
– acompanhamento de recursos na esfera da SPU;
– revisão e contestação de avaliação patrimonial do terreno;
– condução de medidas judiciais quando constatada ilegalidade, vício procedimental ou erro na avaliação.
Para quem este serviço é indicado
A regularização fundiária de bens da União é indicada, entre outras situações, para:
– ocupantes de terrenos de marinha;
– titulares de domínio útil (aforamento);
– pessoas sujeitas a taxa de ocupação ou laudêmio;
– adquirentes ou herdeiros de imóveis públicos federais;
– proprietários ou usuários de marinas, píeres, atracadouros e estruturas náuticas;
– situações em que a regularização por instrumentos do direito privado não é juridicamente possível.
Como nosso escritório atua na regularização
– análise jurídica da natureza do bem público federal;
– levantamento da situação cadastral e administrativa junto à SPU;
– enquadramento do caso no instituto jurídico adequado;
– orientação quanto a encargos, riscos e alternativas de regularização;
– acompanhamento de processos administrativos federais;
– suporte jurídico até a solução possível do caso concreto.
O trabalho é desenvolvido de forma técnica, preventiva e individualizada, respeitando o regime jurídico dos bens públicos e as normas administrativas aplicáveis.
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